小区地下车位被开发商出租给商场经营使用,业主该怎么维权?近日,重庆市第五中级人民法院作出二审判决,开发商和商场被判恢复车位使用功能。
重庆市某小区商住综合楼由某房地产公司于2004年投资开发,2006年竣工。同年由房地产公司取得产权,住宅业主116户。其中,地下室及车库规划面积2169.37平方米(车位21个)。2010年10月,经房地产公司法定代表人鲁某申请,小区地下室及车库产权变更登记在鲁某名下,房屋用途为非住宅,楼层为负一层。
2008年3月,房地产公司与电器公司签订《房屋租赁合同》,约定由电器公司承租小区负一层用于商场经营,租赁期限10年。2017年7月,鲁某又与电器公司签订《续租协议》,由电器公司继续承租,续租期限为10年。
2015年5月,该小区业主召开业主委员会选举会议,成立业主委员会,并在街道办事处、国土房管局备案。小区79户业主签名要求恢复负一层车位使用功能。业主委员会起诉至重庆市綦江区人民法院,以被告房地产公司、鲁某、电器公司改变了小区负一层车库使用性质为由,请求判决恢复车库使用功能。
綦江法院审理后认为,涉案小区负一层规划建设21个车位,房地产公司、鲁某违反规定将规划车库出租给电器公司用于经营,造成业主的停车需要不能得到满足,业主委员会起诉要求恢复车库使用功能符合法律规定,应当予以支持。该院遂判决房地产公司、鲁某恢复小区负一层车位使用功能,电器公司予以协助。房地产公司、电器公司不服一审判决,向重庆市五中院提起上诉。该院审理后认为一审判决并无不当,判决驳回上诉,维持原判。
法官说法
法官表示,涉案小区规划车库,与小区全体业主具有关联性,业主委员会可以代表全体业主向法院诉讼,维护全体业主合法权益。根据物权法规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。该条规定系效力性强制性规定,意在满足小区业主的合理停车需要。对规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位有将其用于满足业主需要的法定义务。该案中房地产公司、鲁某违反规定将规划车库出租给电器公司用于经营,造成业主的停车需要不能得到满足,业主委员会起诉要求恢复车库使用功能符合法律规定,应当予以支持。
